Perda na Igreja

A Igreja da Inglaterra sofreu uma perda de 40 milhões de libras num investimento num complexo de apartamentos em Nova Iorque. A Igreja fez o investimento em 2007, no auge da bolha imobiliária, segundo o Times.

Este investimento da Igreja é o mesmo que consta de uma notícia do jornal O Globo (Condomínio em NY volta para credores, 26/1/2010):

Os donos do Stuyvesant Town and Peter Cooper Village, o supercondomínio de classe média em frente ao East River, em Manhattan, devolveram a propriedade aos credores que financiaram a reforma do projeto. A decisão das firmas Tishman Speyer Properties e BlackRock Realty ocorre quatro anos depois da aquisição por US$4,5 bilhões do complexo de 110 prédios e 11.227 apartamentos, na operação imobiliária desse tipo mais cara da história dos EUA. A dívida chega a US$3 bilhões.

A devolução das propriedades, primeiramente divulgada pelo “Wall Street Journal”, encerra uma tortuosa saga imobiliária. A parceria realizou obras de melhoria luxuosas nos condomínios e depois tentou alugar os apartamentos a preços acima dos valores de mercado, durante o boom de empreendimentos imobiliários. Mas a queda do mercado habitacional que se seguiu e as leis municipais de proteção aos inquilinos levaram a iniciativa ao fracasso. As firmas se viram em dificuldade para pagar os financiamentos recebidos para reformar a propriedade, que desde os anos 40 é um porto seguro para a classe média.

“Passamos as últimas quatro semanas negociando em boa fé para reestruturar a dívida e a propriedade do Stuyvesant Town/Peter Cooper Village”, disseram em nota representantes da parceria Tishman Speyer Properties e BlackRock Realty. “Nos últimos dias, porém, tornou-se evidente que a única alternativa viável à concordata seria transferir o controle e a operação da propriedade aos credores.”

O Metropolitan Life construiu os condomínios para veteranos da Segunda Guerra Mundial nos anos 40, quando a cidade precisava urgentemente de moradia. O complexo recebeu abatimentos fiscais, entre outros incentivos, em troca da manutenção de aluguéis baratos. Os prédios se tornaram lar de gerações de trabalhadores que procuravam moradia em Manhattan a preços viáveis. Mas, com a alta do mercado imobiliário em 2005, a MetLife decidiu vender o empreendimento. Tishman Speyer e BlackRock venceram o leilão no ano seguinte, mas este mês, a parceria não pagou US$3 bilhões em dívida pela propriedade.

Para grupos que representam os inquilinos e planejadores urbanos, o caso é um sinal da falta de moradia a preços acessíveis em Manhattan e resultado das estruturas altamente especulativas do mercado imobiliário.

Soma Zero

Em Economic Facts and Fallacies, Thomas Sowell chama atenção para a falácia da soma zero. Algumas pessoas acreditam que as transações econômicas apresentam ganhadores e perdedores. Se o governo adota uma medida, como taxar os produtos importados, os consumidores perdem e os produtores locais ganham, mas o resultado geral para economia é igual: alguém ganhou em detrimento de alguém que perdeu.

Entretanto, Sowell chama a atenção de medidas governamentais podem conduzir a situações de perda para toda economia em longo prazo. O exemplo usado é o controle do preço dos imóveis, que pode conduzir a uma escassez no mercado imobiliário com a ausência de novos lançamentos. O aluguel irá aumentar, reduzindo a qualidade de vida dos moradores das cidades.

Valor justo e Imóveis

Mudança contábil eleva patrimônio de empresas - Silvia Rosa, de São Paulo
Valor 13/08/2009

Nova regra permitirá que empresas de exploração comercial registrem ganho com valorização das propriedades

A carteira de imóveis da empresa de shopping centers BR Malls, hoje registrada em R$ 2,5 bilhões no balanço, pode dobrar de tamanho em breve. Na Multiplan, do mesmo setor, a diferença é ainda mais expressiva. Um levantamento da consultoria Jones LaSalle realizado em 2008 mostra que o valor será de R$ 6,2 bilhão, quase quatro vezes superior ao patrimonial.

Essa inflação dos ativos é consequência de uma mudança contábil que entra em vigor no ano que vem para empresas de shopping centers e que atuam na exploração de imóveis visando geração de renda ou valorização comercial.

Como parte do processo da adequação às normas internacionais de contabilidade, iniciado em 2008, essas companhias terão a opção de avaliar as propriedades para investimento pelo valor de mercado. Atualmente, a avaliação é feita pelo valor de custo.

A contabilização pelo "valor justo" terá impacto no balanço patrimonial e no resultado das empresas, já que a diferença entre o que está hoje nos livros e a nova avaliação será registrada como ganho ou perda no período, com efeito direto no lucro ou prejuízo. "Em caso de valorização da propriedade, o saldo contábil gerado pela diferença entre o valor de custo e o valor de mercado pode ser contabilizado no resultado como ganho operacional", explica Fernando Próspero, da área de auditoria da Ernst & Young. "Fizemos uma avaliação interna no fim de 2008 do impacto que isso poderia gerar para nossos resultados", afirma Leandro Bousquet, diretor financeiro da BR Malls. "Estamos estudando a necessidade de adoção da medida".

A adaptação ao novo modelo deve gerar impacto positivo significativo nos resultados dessas empresas num primeiro momento, uma vez que o valor de mercado da maioria desses imóveis é muito superior ao valor patrimonial. A regra, que vale para o exercício encerrado em dezembro de 2010, traz o balanço para mais perto da realidade, o que também significa instabilidade maior. A desvalorização dos imóveis em um momento de desaquecimento resultará imediatamente em prejuízo.

Grifo meu.

O descontrole patrimonial da União

Desconhecer onde estão os próprios bens deixaria apreensivo qualquer brasileiro. Imagine então precisar contratar alguém para procurá-los ao longo dos mais de 8 milhões de quilômetros quadrados de extensão territorial do País. Foi isso que fez a União, dona um patrimônio imobiliário estimado em cerca de R$ 192 bilhões. Por conta do desconhecimento do governo sobre onde estão e em quais condições se encontram parte dos seus 700 mil imóveis, a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) concluiu no início do ano um levantamento de campo para tentar atualizar os dados sobre seus bens. Gastou cerca de R$ 200 milhões – recursos de um financiamento internacional – e conseguiu informações patrimoniais de apenas sete estados brasileiros.

Por conta do alto custo desse tipo de pesquisa, que prevê visitas e avaliações de bens nas mais diversas localidades, a União não consegue administrar o próprio patrimônio. Desconhece a localização e o valor avaliado de muitas coisas que lhe pertence. Com uma estrutura de administração restrita e sediada em Brasília, o governo federal tem tentado, sem sucesso, catalogar os próprios bens, mas esbarra na grande extensão territorial brasileira, na dificuldade de acesso a regiões isoladas do País e no alto custo operacional de pesquisa e fiscalização [1]. Por isso, apenas dados sobre os estados recentemente visitados são considerados confiáveis.

A falta de controle sobre o próprio patrimônio foi assunto de pelo menos dois relatórios do Tribunal de Contas da União (TCU) nos últimos três anos. Em todos os casos, a Corte criticou as inconsistências de informações constantes nos sistemas de controle do governo federal e ressaltou a importância de atualizar os dados para garantir a confiabilidade dos números referentes ao Balanço Patrimonial da União. Avaliação preliminar e extraoficial de técnicos do TCU dão conta que o patrimônio perdido e subavaliado pode chegar a R$ 10 bilhões.[2]

No relatório apresentado no último dia 9 sobre as contas do governo referentes a 2008, os técnicos foram contundentes sobre a existência de inconsistências nas informações cadastradas pelos órgãos no Sistema Integrado de Administração Financeira – que controla a saída de recursos dos cofres públicos – e no sistema interno da SPU.

"Ainda há diferença entre os valores dos sistemas. [3] Tal discrepância afeta significativamente a confiabilidade dos números apresentados no grupo do Ativo Permanente do Balanço Patrimonial da União. Por esse motivo, recomenda-se à Secretaria do Tesouro, à SPU e às unidades setoriais de contabilidade dos órgãos e entidades do governo que tomem providências a fim de eliminar as discrepâncias referentes aos imóveis de uso especial da União", diz o texto.

Alguns dos técnicos da Corte lembram que as divergências não são novidades. Para eles, o que mais chama a atenção é o fato de que há anos os órgãos do governo garantem que irão tomar providências, mas permanecem alimentando os sistemas com dados contraditórios e informações incompletas.

O diretor de destinação patrimonial do Ministério do Planejamento, Luciano Roda, admite as divergências, mas alega que houve avanços consideráveis. "Formamos um grupo de trabalho para detectar inconsistências e conseguimos anular pelo menos 100 mil inscrições que estavam erradas. Estamos avançando. É um trabalho lento, mas que tem evoluído bem", diz.

A diretora de caracterização da SPU, Eliane Hirai, alega que o sistema de cadastro do patrimônio tem sido aperfeiçoado e ressalta a importância de trabalhos de campo para atualizar os dados. "O investimento é alto, mas tem retorno para a União. Só com a atualização dos dados de Alphaville, em São Paulo, foi possível recadastrar os imóveis e as taxas pagas pelos moradores da área. Essa atualização rendeu R$ 180 milhões. Quase o preço do financiamento. Uma prova de que vale a pena investir nesse controle", alega a diretora. [4]

MENOS IMPOSTOS. Quando bem administrado, o patrimônio da União gera receitas para o Estado por meio de taxas por ocupações, regras para evitar invasões e impostos cobrados devidamente: mais para quem tem mais e menos para quem pode pagar menos. O aumento das receitas, quando o dinheiro é bem administrado, gera investimentos e pode diminuir a sede do governo por aumento de impostos.

Governo procura imóveis que podem valer R$ 10 bi
Izabelle Torres
Jornal do Commércio do Rio de Janeiro - 24/6/2009

Minhas observações:
[1] Faltou a excessiva centralização
[2] Esta estimativa deve ser extremamente subjetiva. Se você não conhece seu patrimônio, como fazer esta mensuração?
[3] Se existe esta dificuldade para saber o número de imóveis, como o governo pretende implantar o regime de competência no País? E fazer depreciação? Voltaremos a este assunto no blog.
[4] Obviamente se a União não conhece a sua carteira de imóveis, o valor cobrado de aluguel é irrisório. Transferência de renda do contribuinte para que usufrui do imóvel da União.

Goodwill só com a contabilidade em dia

O diretor de assuntos corporativos do Metrô, Sérgio Brasil, também classifica a situação dos donos de imóveis desapropriados pela empresa de “triste”. “Mas não estamos nos furtando a receber as pessoas e explicar todos os detalhes, dar todo o apoio”, diz.

De acordo com ele, o Metrô “só pode fazer o que está na lei”, no caso das desapropriações e, assim, não pode levar em conta critérios subjetivos para avaliar os valores a serem pagos. Essa avaliação é feita, inicialmente, por um perito da companhia, que visita o proprietário e lista todas as benfeitorias. “Se a pessoa aceitar o valor proposto, pagamos imediatamente, em dinheiro, o proprietário não entra em fila de precatório, como muitos imaginam”, explica.

Mas a grande maioria não aceita esse valor inicial e procura a Justiça. Pela lei, nesse caso, o dono só pode resgatar imediatamente 80% do valor oferecido pelo Metrô e sair do imóvel. Os outros 20% são depositados e uma nova perícia, dessa vez feita pelo Judiciário, é necessária. Essa segunda perícia, geralmente, leva a um aumento no valor. “As ações têm demorado de 8 meses a 1 ano, o Judiciário costuma colaborar”, diz Brasil.

O caso do comerciante que apenas aluga um imóvel desapropriado é mais complicado. De acordo com a lei de desapropriações, um empresário só pode levantar o valor do “fundo de comércio” - que engloba ativos da empresa, tamanho da clientela, etc - se estiver com toda a contabilidade em dia.

“A pessoa tem que entrar com processo e, se comprovado, isso será pago”, afirma Brasil. Se a ação, que pode levar mais de seis anos, tiver sucesso, aí sim a pessoa entra na fila do pagamento de precatórios por parte do Estado, o que pode levar mais três anos.

Não há chance de impedir a os desapropriação. “Não tem o que fazer. No entanto, quando uma pessoa procura a Justiça, em um processo bem fundamentado, é difícil ser injustiçada”, diz Ventura Alonso Pires, advogado especializado em desapropriações.

Estatal diz que apenas pode fazer o que está na lei
Daniel Gonzales
Jornal da Tarde - 28/5/2009

Não invista em imóvel

“O professor Andrew Oswald, da Universidade de Warwick , o primeiro a observar tudo isso, acredita que a posse de um imóvel causa desemprego, pois as pessoas ficam restritas em termos geográficos. O desempregado que mora em imóvel próprio procura um emprego que não fique muito distante de sua casa, o desempregado que paga aluguel esta disposto a se mudar para um lugar em que haja empregos disponíveis.

Essa teoria merece ser testada, pois prevê que os proprietários de imóveis enfrentam períodos mais longos de desemprego, em oposição a períodos mais frequentes de desemprego. Na verdade, a teoria de Oswald passa pelo menos por uma versão desse teste: a medida que se observa uma aumento na posse de imóveis nas ultimas décadas, observa-se também um aumento no tempo em que o trabalhador fica desempregado, mas pouca mudança na freqüência da perda do emprego”

Steven Landsburg. Mais sexo é sexo mais seguro, p. 119

Faz sentido esta diferença?

No início do mês o jornal Valor Econômico publicou um texto sobre a avaliação dos ativos do grupo Iguatemi. Através de uma empresa de consultoria, o grupo Iguatemi apurou um valor de mercado para seus onze shoppings centers em R$4,2 bilhões. Retirando a parcela de terceiros da avaliação, isto significa um valor de R$2,2 bilhões. O próprio jornal destaca que o valor de mercado da empresa na bolsa de valores é de R$907 milhões.

Ainda segundo a notícia, utilizou-se a metodologia do fluxo de caixa descontado por um período de dez anos. As taxas de descontos usadas dependiam da maturidade do empreendimento e dos riscos envolvidos. Além disto, não se consideraram na avaliação cinco novos projetos, assim como os terrenos da empresa.

A empresa que fez avaliação, CB Richard Ellis, anuncia-se como líder mundial na área imobiliária. Mas existe alguma coisa errada neste processo.

Observe o trecho em negrito da notícia. O fluxo de caixa foi avaliado por um período de dez anos. Isto significa que a avaliação não considerou o fluxo de caixa da perpetuidade. Este é o fluxo de caixa que irá ocorrer após os dez anos. Em alguns setores o valor deste fluxo de caixa é relevante, como é o caso de setores onde a maturação do empreendimento é longa.

Não considerar o fluxo da perpetuidade só é compreensível quando a taxa de desconto é elevada – que poderia ser o caso brasileiro nos períodos de maior risco. Entretanto, a conseqüência deste fato é que o valor estimado pela empresa de consultoria está subestimado. Ou seja, o valor de R$2,2 bilhões apurados é um valor por baixo.

Agora vamos considerar o valor do mercado para o Iguatemi. Esta empresa está sendo avaliada abaixo de R$1 bilhão. Como foi obtido este valor? Basicamente multiplica-se o valor de negociação recente das ações pelo número de ações existentes. O preço da ação é determinado pelo mercado, mas podemos dizer que um investidor que paga por uma ação da empresa Iguatemi tende a avaliar o potencial futuro de geração de riqueza. Apesar dos inúmeros defeitos no processo de avaliação pelo mercado, não podemos dizer que os investidores sejam bobos. Se o preço atual da ação da Iguatemi estiver abaixo da riqueza potencial da empresa, haveria um movimento de compra da ação, que puxaria o preço para cima.

A avaliação usando o preço da ação pode estar subestimada já que não se considera o valor do controle. Quando compramos uma ação no mercado seremos acionistas minoritários. Em países onde o direito do minoritário nem sempre é respeitado, isto significa que o preço da ação para um minoritário é inferior ao preço com a aquisição do controle. Quanto seria o valor do controle? Este é um valor difícil de calcular e os métodos existentes são frágeis. Entretanto, mesmo no Brasil, seria difícil imaginar que a diferença entre uma ação minoritária e uma ação com controle seja de 100%. Seria necessário muito derespeito ao minoritário para que o controle tivesse este ágio.

Em outras palavras, será possível imaginar uma diferença substancial? Provavelmente não. Quem está errado: o mercado ou a empresa de consultoria? Será que o fato da empresa de consultoria ter sido contratada pela administração do Iguatemi não influenciou no valor obtido?

General Eletric

O texto a seguir faz uma análise muito interessante sobre os efeitos da crise imobiliária sobre a General Eletric. Esta empresa possui um volume expressivo de ativo imobiliário, mas anunciou perdas de 500 milhões de dólares, somente. A justificativa da empresa é que os imóveis não são destinados a venda (negrito meu, no texto).

O gráfico (fonte aqui) mostra a cotação da empresa nos três últimos anos.


WSJ: ¿Cuál es el estado real del imperio inmobiliario de GE?
Dow Jones en Espanol - 18/3/2009

Los inversionistas de General Electric Co. tendrán una visión más detallada de lo que el mayor arrendatario del mundo tiene en su portafolio de propiedades comerciales cuando el brazo financiero de GE los ponga al día el jueves sobre sus negocios y finanzas.

No obstante, la información podría no eliminar las dudas sobre si el conglomerado admitirá las pérdidas potenciales que enfrenta por esas inversiones.

Otras compañías han sido golpeadas por los marcados declives en el valor de sus oficinas, apartamentos, tiendas, hoteles y otras propiedades comerciales. El índice Dow Jones REIT se ha desplomado 60% en los últimos 12 meses. Las firmas de capital privado que se especializan en bienes raíces están reportando pérdidas de hasta 60% por fondos invertidos recientemente.

Pero GE ha sido mucho más generosa en cómo ha manejado sus activos. Hasta ahora, ha dicho que US$35.000 millones en propiedades podrían perder el 1,5% de su valor este año, generando una pérdida antes de impuestos de hasta US$500 millones.

Cuando los valores de las propiedades estaban subiendo, los bienes raíces solían ser una importante máquina de ganancias para el brazo de finanzas de GE. Al vender algunos edificios, la compañía podría percibir ganancias inmediatamente. Pero, con el mercado prácticamente congelado, las ganancias se están desplomando y el riesgo de pérdidas va en aumento.

Ejecutivos de GE declinaron formular comentarios sobre los activos inmobiliarios de la compañía antes de la presentación del jueves. Pero en el pasado han dicho que, según la normativa de contabilidad, la compañía no tiene que contabilizar sus activos inmobiliarios al precio del mercado, como deben hacer otros inversionistas. En otras palabras, la compañía no tiene que valorar sus propiedades al precio que tendrían en caso de ser vendidas hoy.


¿Por qué? GE dice que dado que sus propiedades son inversiones de largo plazo, la compañía debería contabilizar pérdidas en términos de reducciones potenciales en el flujo de liquidez y su esperada devaluación a largo plazo. Asimismo, cerca de 80% de sus propiedades inmobiliarias fueron compradas en efectivo y no están hipotecadas. Eso significa que, a diferencia de otros inversionistas en bienes raíces con un alto nivel de apalancamiento, GE corre poco riesgo de tener que vender propiedades para pagar a sus acreedores.

Sin embargo, muchos en Wall Street creen que el método de GE no reconoce lo suficientemente el daño que la recesión está provocando en las propiedades comerciales, la cual se espera que empeore. La semana pasada, GE perdió la calificación de crédito de "AAA" que ganó por primera vez hace más de cinco décadas. S&P redujo su valoración a AA+. La agencia citó, entre otras cosas, "la gran exposición" de GE a los bienes raíces comerciales.

GE podría aún ser demasiado optimista, incluso usando su método más conservador para estimar pérdidas, dicen los analistas. De considerar el flujo de efectivo y los declives de valor de largo plazo, GE podría haber perdido mucho más que US$500 millones, aseguran.

El flujo de liquidez es un gran problema hoy en día para los dueños de inmuebles, incluido GE, porque hay más propiedades vacantes y los alquileres están cayendo a tasas sin precedentes.

El portafolio de GE también es vulnerable a mayores pérdidas en parte porque la firma compró mucho cuando el mercado estaba en su cima. Según Real Capital Analytics, una firma de investigación de Nueva York, GE vendió US$7.000 millones de bienes inmobiliarios en todo el mundo en 2007 pero compró US$16.600 en ese mercado al rojo vivo. Por ejemplo, en julio de ese año, GE compró nueve complejos de oficinas en Chicago que pertenecían a Blackstone Group LP por US$1.050 millones. Las vacantes están aumentando en la mayoría de esas propiedades, según firmas de bienes raíces.

En su carta anual a los accionistas, el presidente ejecutivo de GE, Jeffrey ‐Immelt, discutió el tema de las propiedades inmobiliarias. "Hoy, desearía que tuviéramos menos exposición a los bienes raíces comerciales", dijo.

Efeitos da IFRS

O primeiro balanço do setor de construção, divulgado ontem pela Camargo Correa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), mostra que o impacto das alterações contábeis no segmento será bastante expressivo e deverá reduzir indicadores importantes, como receita, resultado operacional e a última linha do balanço.

As empresas passam a ter que descontar, de uma só vez, despesas comerciais e de vendas - como gastos com estande e marketing - que antes eram descontados conforme o andamento da obra. Outra mudança importante é o ajuste a valor presente, que inclui, por exemplo, a diferença entre o valor à vista e a prazo de um imóvel, além da contabilização de terrenos.

No caso da CCDI, as novas regras contábeis tiraram R$ 44,9 milhões do lucro anual da empresa por conta, principalmente, da "baixa de despesas comerciais ativadas", que representaram R$ 32,3 milhões, e de "ajustes a valor presente", que somaram R$ 8,6 milhões. (...)
CCDI tem prejuízo com novas regras contábeis
5/3/2009 - Valor Econômico

Conforme afirmei anteriormente, em alguns países onde a IFRS foi adotada o setor imobiliário foi muito afetado pelas normas.

GE

(...) No fim de 2008, a GE informou que havia contabilizado US$ 4 bilhões em perdas não reconhecidas de um total de US$ 37 bilhões investidos em prédios comerciais, ou cerca de 11%. AGoldman Sachs e a Blackstone fiveram, respectivamente, baixas contábeis de 25% e 30% em suas carteiras de investimentos imobiliários.

Se a GE fizesse a baixa de 25% na carteira de investimentos imobiliários, isso teria um impacto de US$ 9 bilhões nos lucros e no patrimônio, disseram analistas do UBS em relatório divulgado na terça-feira. No relatório, os analistas disseram que a GE pode precisar levantar capital adicional, em parte por causa de perdas pendentes da carteira imobiliária. A GE reduziu os investimentos imobiliários, mas aumentou os empréstimos para o setor. Por isso, os ativos imobiliários aumentaram US$ 6 bilhões, ou 8%, no ano passado.

A GE informou que não precisaria marcar a mercado seus ativos imobiliários porque eles são investimentos de longo prazo. Ela tradicionalmente compra propriedades, faz reformas e depois as vende. (...)

Crise de confiança derruba ações da GE; empresa reage em comunicado
Serena Ng, Paul Glader e Lingling Wei, The Wall Street Journal
5/3/2009 - The Wall Street Journal Americas - 1

Observem a contradição do texto (grifo meu).

Links

1) O perigo da ancoragem em tempos de crise

2) Redução no preço do imóvel pode aumentar o número de divórcios

3) Auditores toleram manipulação de tempo, não de informação

Links

1. Fast food na China

2. Qual o sentido das olimpíadas para o país sede

3. Uma critica a uma reportagem sobre contabilidade na atividade imobiliária

4. Evite armadilhas do cartão de crédito

5. Viés da beleza num programa de TV

Em perigo

Sem caixa para construir, Inpar coloca ativos à venda
19 August 2008
Valor Econômico

Encurralada pela desvalorização de mais de 80% em seus papéis neste ano e por um mercado de dívida arredio e cada vez mais caro, a construtora e incorporadora Inpar decidiu vender parte de seus ativos para levantar recursos e tocar os projetos que já colocou no mercado. Com apenas R$ 9 milhões em caixa, a companhia se viu obrigada a reduzir em 35% o volume de seus lançamentos neste ano e em 38% no ano que vem, quando pretendia colocar no mercado R$ 3 bilhões em imóveis novos no país. Uma das últimas companhias do setor a entrar na onda de aberturas de capital que dominou o setor, a Inpar está no grupo das empresas de construção que mais frustraram seus investidores na bolsa de valores. Para conseguir fazer caixa de forma rápida sem necessitar pagar os altos custos de captação, a Inpar está decidida a se desfazer de seus ativos imobiliários que não sejam residenciais.

Colocou à venda três edifícios comerciais que tem em São Paulo, além de um pequeno shopping center em Águas Claras, na região do entorno de Brasília. Com essas negociações - que executivos do setor já chamam de "saldão da Inpar" - a empresa pretende captar R$ 200 milhões. (...)

As dificuldades enfrentadas pela Inpar obedecem a um roteiro seguido por muitas incorporadoras e construtoras que abriram o capital e seu desfecho já era esperado pelo mercado. Com dinheiro em caixa, as companhias iniciaram uma disputa feroz por terrenos para provar aos investidores que teriam a matéria prima básica para manter um ritmo de crescimento agressivo pelos próximos anos. "Muita gente esqueceu que o mercado muda de humor e o dinheiro nem sempre é barato", diz um executivo do setor. Tecnisa e Abyara também já se desfizeram de ativos para engordar o caixa.

Mas o caso da Inpar é o mais emblemático da atual onda de aberturas de capitais que tomou conta do mercado imobiliário nos últimos dois anos. A companhia estava praticamente quebrada quando decidiu ir à bolsa. Não lançava um só empreendimento desde 2003 e os projetos em andamento estavam todos atrasados. Alcides Parizotto, que fundou a companhia em 1991, logo após vender a rede Atacadão, fez um empréstimo de R$ 100 milhões com o banco Credit Suisse - o coordenador de sua oferta pública - para ter algo para mostrar aos investidores. Com o dinheiro comprou terrenos, finalizou as obras e incorporou duas companhias de pequeno porte.Com a empresa reestruturada, Parizotto voltou a pensar grande. Seu plano de crescimento previa que o volume de lançamentos chegasse, só no ano que vem, a R$ 3 bilhões. Ao que parece, o passo foi bem maior do que as pernas atrofiadas de uma companhia praticamente parada por três anos poderia dar. "A empresa achou que voltaria a ser o que já foi um dia rapidamente, mas viu que não tinha condições", afirma Silveira, do Banco Fator. Cesar Parizotto, filho de Alcides e presidente da empresa, reconhece que a companhia errou em acreditar que o custo de captação se manteria baixo. "Agora precisamos encontrar uma forma de dar retorno aos nossos acionistas".

Links

1.IFRIC 15 Interpretação da norma sobre Real Estate

2. A vitória de Grasso não foi completa

3. Normas Internacionais de Contabilidade: Estoques

4. Fluxo de Caixa, qualidade do lucro e retorno acionário

IFRS na empresas construtoras

IFRS pode surpreender construtoras
Gazeta Mercantil - 25/06/2008

O desafio de entender e executar as regras contábeis internacionais, o chamado padrão IFRS (International Financial Reporting Standards), pode ser mais acentuado para as empresas do setor de construção civil. As especificidades do negócio de incorporação e construção e a falta de regras atuais sobre aspectos como contabilização de gastos com publicidade e reconhecimento de permutas terão impacto direto na receita, lucro e patrimônio das companhias - e até mesmo na contabilização de stock option.

(...) "A primeira diferença é o reconhecimento da função do ativo, com distinção da propriedade que é destinada a locação ou ganho por valorização de terreno e imóvel", diz Ederson Rodrigues de Carvalho, diretor da KPMG (...) O tratamento contábil do investimento poder ser definido pelo modelo de valor de mercado, não depreciado, ou pelo modelo de custo da compra, este depreciado por eventual perda de valor do bem.

No reconhecimento das receitas de incorporação, a atual regra do Conselho Federal de Contabilidade define que o valor dos imóveis vendidos na planta pode ser reconhecido conforme o andamento da obra - se 10% da obra está feita, esse mesmo percentual sobre o preço do imóvel entra na conta de receitas. Mas no IFRS há diferença na atribuição de risco conforme o contrato de construção.

"Hoje a incorporadora e construtora tem a receita na venda conforme percentual da obra, mas no IFRS será na transferência do risco para o comprador. Ou seja, na entrega das chaves", detalha o executivo. Para a prestadora do serviço (a empresa que é apenas construtora), o reconhecimento continua sendo no andamento de obra, já que o risco é da contratante. "A menos que a incorporadora encarregue a contratada desse projeto, como passar a demanda de um shopping que ainda não está desenhado. Nesse caso o risco é da contratada, que só reconhecerá receita quando entregar o empreendimento", explica.

No padrão internacional, os gastos com publicidade são registrados em despesas e não em ativo, como é possível no BR Gaap. Hoje o padrão nacional gera diferentes interpretações, como reconhecer essa despesa amortizada à medida em que a obra é construída ou no momento de veiculação da propaganda. "No IFRS está atrelado à veiculação, já que não dá para vincular claramente o retorno em vendas", pondera Carvalho.

Para Diego Barreto, coordenador de relação com investidores da imobiliária Lopes, apesar das dificuldades iniciais, a conversão de balanços trará muito mais clareza às companhias e ao mercado. "Nossa equipe identificou nas companhias abertas de construção 21 práticas diferentes de contabilização de receitas nas normas atualmente vigentes. Dificulta a noção de custo de capital, nota de ratings e comparação de desempenho, que com o IFRS será mais fácil", avalia.

Barreto cita um levantamento feito pela PricewaterhouseCoopers com bancos europeus que mostra que de 15 instituições, seis tiveram o patrimônio líquido reduzido com a conversão contábil, o que pode pegar de surpresa muitos investidores. Na Lopes, ele garante que os impactos não serão tão agressivos por ser apenas comercializadora, mas já se organizou.

Dividido em três fases, desde identificação de diferenças à divulgação das demonstrações financeiras na nova norma, o processo terá início neste segundo semestre e deve durar 18 meses. "Apresentaremos ao investidor seis meses antes da consolidação, para que possam entender as diferenças com tempo suficiente", diz.

A determinação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é que as companhias apresentem os balanços consolidados em 31 de dezembro de 2010 já em IFRS - mas os executivos lembram que este demonstrativo terá que trazer o comparativo com o exercício anterior, também ajustado.

Além das diferenças pontuais no negócio de construção, alterações genéricas também podem surpreender. "Poucas pessoas estão se atentando para o impacto sobre amortização de ágio e stock option, por exemplo", destaca Barreto. O plano de remuneração por ações não impacta hoje a linha de lucro das empresasas pois os registros são separados - mas no IFRS deve ser descontado, o que reduzirá significativamente a cifra e pode até levar algumas empresas a rever esses planos de remuneração.

Apesar de oneroso e trabalhoso, a padronização deve ter papel fundamental na atração de estrangeiros e acesso ao mercado externo, avalia Reginaldo Alexandre, vice-presidente da Apimec-SP. "Somando ADRs (recibo de ação brasileira listada nos EUA) e participação na Bovespa, vemos que esse público é responsável por 70% da movimentação diária nas companhias brasileiras", afirma. "Quanto maior a transparência, menor o custo do capital externo".

(Gazeta Mercantil/Finanças & Mercados - Pág. 4)(Maria Luíza Filgueiras)

Bancos e Ativo Permanente

Uma nova norma aprovada pelo CMN impede que a reavaliação de imóveis seja considerada reserva de reavaliação nos bancos.

Banco não pode mais usar valorização de imóvel em PL
De Brasília - Valor Econômico - 30/05/2008

Os bancos não poderão mais usar a valorização de bens imóveis para aumentar o patrimônio líquido. Norma aprovada ontem pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que aplica o padrões internacional de contabilidade sobre o tema, elimina uma prática que foi implantada no Brasil na época da hiperinflação.

Antes, a cada quatro anos os bancos podiam contratar peritos para reavaliar todos os seus imóveis próprios e, nos casos de valorização, constituir uma reserva de reavaliação, que compõe o patrimônio líquido. O lucro do banco não era afetado, mas o patrimônio líquido aumentava, permitindo aos bancos maior alavancagem nos empréstimos.

A regra foi adotada na década de 1970, quando a inflação brasileira era mais alta. O objetivo era fazer as demonstrações contábeis refletirem como maior precisão os reais valores dos ativos. Os bancos podiam corrigir os ativos pela variação da inflação. Periodicamente, podiam fazer uma reavaliação dos bens imóveis para refletir o valor de mercado.

O impacto da proibição será pequeno. Hoje, há R$ 700 milhões nessa condição, para um patrimônio líquido total do sistema de R$ 200,035 bilhões. Mas é um passo importante na contabilidade bancária. Um século atrás, investimentos em bens imóveis eram tidos como sinal de solidez das casas bancárias.

Mais recentemente, sobretudo nos últimos dez anos, os bancos brasileiros se esforçaram para desmobilizar seu patrimônio - vendendo suas agências. "Hoje, ativos como a marca têm mais valor para as empresas do que bens imóveis", diz o chefe do Departamento de Normas do Banco Central, Amaro Gomes.

Outra norma editada ontem pelo CMN obriga os bancos a fazer uma avaliação anual dos seus ativos de forma a assegurar que o valor lançado nos balanços reflita o que seria recuperado no caso da venda dos ativos. Na prática, a regra já valia para títulos e valores mobiliários, que são marcados a preços de mercado. A regra se estende a outros ativos, como imóveis e ágios pagos na aquisição de empresas. Nesse caso, a reavaliação poderá reduzir, e não aumentar, o valor contábil.

O CMN autorizou o grupo Sadia, que é dono de uma corretora, a abrir o Banco Concórdia, com carteiras comercial e de investimento. Como a Sadia têm participação estrangeira em 0,15% de seu capital votante, será necessário decreto de autorização do presidente da República. (AR)

Enviado por Ricardo Viana, grato.

Despesa numa construtora

Balanço da Rossi decepciona e ações despencam
Valor Econômico - 19/5/2008

As ações da Rossi Residencial despencaram 15% na sexta-feira na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa), depois de o balanço da empresa do primeiro trimestre mostrar forte redução de margens, atrasos em lançamentos, problemas com o orçamento de um projeto e necessidades de caixa. Mudanças nos critérios contábeis também afetaram os resultados.(...) A Rossi iniciou a adoção de práticas contábeis em conformidade com padrões internacionais, o que gerou mudança significativa na contabilização de custos. Como exemplo, os encargos financeiros decorrentes de financiamentos à produção e a debêntures passaram a ser apropriados na rubrica custos dos imóveis vendidos.

As despesas comerciais passaram a compreender os gastos com publicidade e propaganda, antes diferidos e reconhecidos em função do andamento das obras.

Durante a teleconferência, o analista Marcelo Telles, do Credit Suisse, observou que, mesmo sem as alterações contábeis, a margem bruta da companhia teria recuado para 30%, em função do impacto de uma obra mal orçada, aparentemente pequeno, mas que foi muito significativo. (...)

A empresa atrasou o lançamento de dois empreendimentos, no Rio de Janeiro e em São Paulo. Com isso, o Valor Geral de Vendas (VGV) caiu 59% para R$ 178 milhões. Nos primeiro trimestre, a Rossi consumiu R$ 136 milhões de seu caixa, que fechou o período com R$ 120 milhões. Ciente da necessidade de capitalização, já contatou banco para uma emissão de R$ 350 milhões em debêntures.

Links

1. Uma calculadora que estima o valor de imóvel na Inglaterra

2. Uma ilha construída com garrafas plásticas

3. CVM critica divulgação de informações sobre PEtrobrás

4. Propaganda da série Numb3rs

5. Quantidade de auditoria fiscal cai nas grandes empresas

Efeito CSI

Segundo um relatório do Case-Shiller, sobre preço de imóvel, os valores em Las Vegas e Miami declinaram 19,3%. Coincidência? Ambas cidades possuem a "franquia" do CSI. O preço nas três cidades onde passa esta série cairam em 14,8% em 12 meses, comparado com uma redução de 8,7% de outras 17 cidades. Fazendo uma regressão com uma variável binária para CSI tem-se um p-value de 15,1%. Fonte: Aqui

Casas de Milionários

Como vivem os milionários. As fotos são de alguns dos maiores milionários do mundo.

Warren Buffett (n. 1, 62 bilhões de dólares)



Gates (n. 2, 58 bilhões)



Mittal (n. 4 , 45 bilhões)



Ellison (n. 14, 25 bilhões)



Dell (n. 40, 16,4 bilhões)



Jobs (5,4 bilhões)



Spielberg (3 bilhões)



Oprah 2,5 bilhões