Contabilidade das construtoras

As construtoras conseguiram o apoio do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e o aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para manter o reconhecimento da receita de venda de imóveis na planta conforme a execução da obra. Mas ainda falta combinar com os russos, ou melhor, com os auditores.

Após a definição do caso no âmbito do CPC e da publicação, pela CVM, de deliberação formal com a orientação sobre o tema - chamada de OCPC04 -, o Valorprocurou os auditores para que eles dissessem se o caso estava resolvido ou se havia o risco de haver ressalvas nos pareceres dos balanços das construtoras.

Isso porque, durante as discussões sobre o tema, os auditores teriam indicado preferência pela mudança do sistema de reconhecimento de receita para o momento da entrega das chaves.

O Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon), PwC, Deloittee Ernst & Young Terconão quiseram dar entrevista sobre o assunto, com o argumento de que o caso ainda está sendo analisado - tanto dentro das firmas, como também no Ibracon -, sem que haja conclusão até agora. A KPMGnão se pronunciou.

A elaboração das demonstrações contábeis cabe às empresas, que são obrigadas a seguir o que foi definido na OCPC04, enquanto os auditores devem dizer se os números e suas apresentações estão de acordo com as normas.

"A administração da companhia tem o dever de elaborar o balanço da forma que melhor reflita o seu negócio e ao auditor cabe o dever de dar opinião independente sobre essa informação que está sendo prestada, se ele concorda ou não. Não há novidade, sempre foi assim", afirma José Carlos Bezerra da Silva, superintendente de normas Contábeis e auditoria em exercício da CVM.

A partir do exercício de 2010, no entanto, há um requisito a mais envolvendo a opinião do auditor. Isso porque ele deve dizer se o balanço está de acordo com as normas contábeis brasileiras, conforme emitidas pelo CPC e referendadas pela CVM e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), e se também conferem com as normas internacionais IFRS.

No exterior, o entendimento mais comum sobre a aplicação do IFRS em incorporadoras é de que a receita deve ser registrada somente na entrega das chaves.

De acordo com alguns membros do CPC ouvidos nas últimas semanas, mesmo durante as discussões sobre o tema haveria o entendimento, inclusive entre os auditores, de que permitir o reconhecimento da receita conforme a execução da obra não feria, necessariamente, as normas internacionais de contabilidade, que são baseadas em princípios.

Para contornar esse risco, em vez de a OCPC04 sair com um texto dizendo que todas as empresas devem continuar usando o método atual, há uma lista de critérios que devem ser observados para que a companhia possa definir qual modelo usar.

"A orientação não tem uma determinação para que se adote o modelo A, B ou C. Com base no seu negocio e nos seus contratos, a empresa tomará a decisão de qual é a melhor metodologia", diz Bezerra.

Ainda segundo ele, quando os auditores concordam com a decisão das empresas, "maravilha", mas ele reconhece que isso nem sempre acontece. Nesse caso, diz Bezerra, cabe aos auditores explicar o motivo da discordância. "Se for necessário, a CVM pode pedir mais explicações ao auditor", diz.

Conforme o texto da OCPC04, há avaliação de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta usados no Brasil, o mais comum é que haja transferência continuada dos riscos e benefícios do imóvel em questão. A possibilidade de venda do imóvel pelo comprador durante a obra e o recebimento proporcional de indenização em caso de desapropriação seriam algumas das evidências disso.

Em relação ao controle, que também teria que ser transferido, e ao envolvimento gerencial sobre o projeto, que a incorporadora não poderia ter, conclui-se que, uma vez registrado o projeto de construção em cartório e o memorial descritivo, nem o comprador nem a vendedora tem poder para mudar o projeto.

De agora em diante, caberá às companhias convencer os auditores em qual modelo estão enquadrados os seus contratos.

Fonte: Valor Econômico - Fernando Torres - Auditores ainda não têm posição sobre regra de construtoras

Reconhecimento da Receita

A questão do reconhecimento da receita, nas atividades imobiliárias, foi sempre objeto de disputa e discussão na contabilidade. No passado, através do lobby das empresas fabricantes de avião, criou-se a possibilidade de reconhecer a receita no momento da produção. Isto nos Estados Unidos. Esta regra espalhou-se pelo mundo e tornou-se comum nos mais diversos países.

Recentemente uma tendência de eliminar a confusão do reconhecimento da receita. Mas parece que a posição brasileira será um pouco diferente, conforme texto a seguir:

(...) No caso específico decidido na sexta, a dúvida estava na definição de quando a incorporadora transfere, ao comprador, riscos, benefícios e o controle de um imóvel vendido ainda na planta.

A tese que prevaleceu é a de que essa transferência ocorre no momento da assinatura do compromisso de compra e venda, ou ao longo do período de execução da obra, o que permite que a receita seja reconhecida paulatinamente, desde a assinatura do contrato, como vinha sendo feito na contabilidade brasileira.

Entre os argumentos para isso está o de que o comprador já pode vender o imóvel em construção e que, caso haja uma desapropriação, ele recebe indenização proporcional ao valo pago.

Em relação ao controle, ainda que um comprador sozinho não possa alterar o projeto, a incorporadora tampouco tem esse poder, sendo obrigatório seguir o que foi registrado em cartório.

Se houvesse o entendimento de que os riscos e benefícios só são transferidos quando o imóvel está pronto e há a entrega das chaves, apenas nesse instante a receita de venda do imóvel seria registrada no balanço, toda de uma vez. (...)

Construtoras vencem disputa para manter regra contábil - Por Fernando Torres | De São Paulo - Valor Econômico

Aqui, reportagem anterior sobre o tema

Receita

Um clima de indefinição ronda o setor imobiliário brasileiro. Faltando aproximadamente seis meses para a largada da divulgação dos números consolidados do ano, construtores e auditores ainda não chegaram a um consenso sobre a adesão ao padrão internacional, o chamado International Financial Reporting Standards (IFRS).
O centro da discussão é a alteração no reconhecimento de receita das companhias do ramo de construção, tanto as de capital aberto como as fechadas, com faturamento acima de R$ 300 milhões.

No Brasil, os balanços do setor acompanham o desenvolvimento das obras, o modelo Percentage of Completion (POC) - ou percentual de conclusão, na sigla em inglês. Na nova regra, obedecendo a lógica do negócio, o dinheiro só entra oficialmente quando as chaves forem entregues ao proprietário do imóvel.

Ainda há muita polêmica e falta de clareza sobre o tema, admite Tadeu Céndon, sócio da Price. No entanto, isso não pode fazer com que as empresas deixem de alertar seus acionistas sobre os possíveis impactos das alterações.

"A nova norma pode pressionar o Valor Geral de Vendas, principal indicador das companhias do setor. A atenção dos analistas será redobrada, pois há muita pressão para que as empresas entreguem o que prometeram", diz.

Céndon lembra que uma das formas de tranquilizar o mercado é abastecê-lo com um número maior de informações. Balanços trimestrais robustos, recheados com notas informativas e cenários para esclarecer como a empresa pretende honrar o fluxo de pagamento de dividendos, serão ferramentas usadas pelas empresas que fizerem a lição de casa.

"Os benefícios da divulgação são maiores que os eventuais prejuízos em não divulgar a alteração adequadamente. As empresas precisam deixar claro que seus fundamentos permanecem." Em outras palavras: o novo modelo contábil não tem o poder de tornar uma empresa melhor ou pior do que era.

Se para as companhias listadas a principal preocupação é comunicar os impactos da nova norma para que o mercado não castigue suas ações na bolsa, para as de capital fechado os focos de atenção são outros, diz Julian Clemente, sócio de auditoria da Crowe Horwath RCS. "Elas temem ver suas receitas encolherem temporariamente, o que pode fazer com que os bancos dificultem ou simplesmente não aceitem abrir linhas de financiamento."

A regra que altera a forma de contabilizar as receitas das empresas do setor é tão complexa que tem provocado discussões acaloradas no mundo todo. E por aqui não tem sido diferente. Um grupo formado por grandes empresas de contabilidade, analistas de bancos de investimentos e representantes das companhias tem debatido o tema, cujo desfecho deve ocorrer entre o fim deste mês e o próximo.

A decisão de adotar a norma está condicionada à definição de uma dúvida: as empresas do segmento fazem uma venda com entrega futura ou são meras prestadoras de serviços. "A norma sobre receitas se aplica ao primeiro caso", diz Walter Dalsasso, da Deloitte.

Mas o que de fato parece inquietar as empresas nesse processo é o ciclo das obras. Ou seja, o intervalo que uma incorporadora demora entre o lançamento de um projeto e a efetiva entrega da unidade a seu proprietário. No Brasil, esse tempo é maior, de cerca de 30 meses, estima Dalsasso. E deixar de fora dos balanços receitas por todo esse tempo é a grande preocupação do setor.

Consenso

Segundo o professor Eliseu Martins, um dos grandes especialistas em contabilidade internacional no Brasil, a discussão está bastante evoluída e deve levar a um consenso rapidamente. Ele faz parte do grupo de trabalho da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que discute o tema desde março.

Qualquer adiamento é descartado. "Não há qualquer previsão ou intenção de postergar. O prazo para aplicação das normas está mantido", afirma José Carlos Bezerra, gerente da superintendência de normas contábeis e auditoria da CVM.

Novo Modelo Contábil Coloca Setor Imobiliário no Muro - Brasil Econômico - Via Contabilidade e Controladoria

Reconhecimento da Receita

Nós aprendemos em teoria contábil (vide capítulo 7 do livro de Teoria da Contabilidade, de Niyama e este blogueiro) que o processo de reconhecimento da receita pode ocorre ao longo do ciclo operacional da empresa. De uma maneira geral, registra-se a receita no momento da venda, sendo este o fato gerador da receita. Entretanto admitem-se algumas exceções a esta regra geral. Uma empresa cujo ciclo produtivo é muito grande pode considerar a geração da receita ao longo do processo de produção. Outra situação ocorre quando existem muitas incertezas sobre o potencial de recebimento, sendo possível admitir o reconhecimento na entrada do caixa.

O processo de reconhecimento da receita é complexo e inconsistente. Em razão disto, o Iasb, órgão regulador das normas contábeis internacionais, e o Fasb, entidade de normatiza a contabilidade nos Estados Unidos, juntaram esforços no sentido de modificar as normas de contabilidade sobre este assunto. A proposta básica é atacar estes problemas, focando o processo de registro da receita no momento que o produto ou serviço é transferido para o cliente. Através de um exposure draft de mais de cento e cinqüenta páginas, as duas entidades querem acabar com os contratos de longo prazo, responsável pelo reconhecimento da receita ao longo da produção. Além disto, as receitas onde existem incertezas no recebimento devem ser reconhecidas usando estimativas.

Algumas observações importantes sobre estas mudanças:

1. Não se aplicam a arrendamento, contratos de seguros e instrumentos financeiros
2. Os comentários e sugestões a proposta do Iasb e do Fasb encerram em outubro. A perspectiva é que o padrão final esteja pronto em meados de 2011.
3. Será exigido mais evidenciação dos contract costs
4. A mudança nas receitas que anteriormente eram registradas no recebimento representa uma mudança no foco do reconhecimento. Em lugar da preocupação com o “quando reconhecer” a receita, a proposta é no sentido de reconhecer, modificando a quantidade, ou seja, o “quanto”.
5. A proposta irá substituir a IAS 18 e IAS 11
6. O assunto é polêmico. Somente no Preliminary Views on Revenue Recognition in Contracts with Customers, 220 comentários foram recebidos.

Leia mais sobre o assunto:
Big Changes Proposed for Revenue Recognition - Journal of Accountancy, 24 de junho de 2010.

Big Revenue Recognition Changes to Come - Accounting principles, 25 junho de 2010

IASB and FASB propose a new joint standard for revenue recognition – 24 junho de 2010

Reconhecimento da Receita

Conjunto de normas permite recuperar créditos de IR
Valor Econômico - 12/3/2009

Atrás de soluções que gerem créditos tributários, as empresas estão resgatando um conjunto de medidas que reúnem atos do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), além de decisões da esfera administrativa. As empresas despertaram para esse conjunto de medidas em função da lei que buscou a padronização das normas contábeis a partir do ano passado.

Segundo especialistas, as normas dão base para as empresas adiarem o registro de receitas para pagamento do Imposto de Renda (IR) para o momento da entrega efetiva do bem ou do serviço em vez de contabilizar a receita no momento do faturamento.

A medida está sendo adotada por empresas que estão definindo os balanços, cujo prazo de aprovação é fim de abril, seja para as grandes limitadas ou sociedades de capital aberto. A postergação de receitas pode dar origem a um débito de IR e de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) menor relativo ao ano passado. Como esses tributos devidos em 2008 já foram recolhidos, a aplicação da postergação pode gerar créditos de IR e CSLL a favor das empresas. A ideia é aproveitar esses créditos no decorrer de 2009 compensando com tributos como o PIS e a Cofins.

Essa possibilidade não era muito utilizada pelas empresas, que geralmente registravam as receitas no momento do faturamento e não da entrega da mercadoria. Isso porque a saída da nota fiscal é o fato que deflagra a cobrança de ICMS, IPI, PIS e Cofins. O trabalho de separar aquilo que foi somente faturado do que já foi efetivamente entregue ao destinatário, porém, tem sido buscado pelas grandes empresas, que precisam ter os balanços aprovados até o fim de abril. (...)